KIM

บริษัทนี้คืออะไร ทำอะไร

Kimco Realty (KIM) คือกองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่เป็นเจ้าของศูนย์การค้าแบบเปิดโล่ง (Open-air Shopping Centers) ที่ใหญ่ที่สุดในอเมริกา ลองนึกภาพศูนย์การค้าแบบไม่มีหลังคาคลุม (ไม่ใช่ห้างปิด) ที่มีร้านค้าเรียงราย โดยมัก "ยึดด้วยซูเปอร์มาร์เก็ต" (Grocery-anchored) — คือมีซูเปอร์มาร์เก็ตเป็นร้านหลักที่ดึงคนมา บวกกับร้านค้า ร้านอาหาร และบริการอื่นๆ Kimco เป็นเจ้าของศูนย์การค้าเหล่านี้จำนวนมากในทำเลที่มีประชากรหนาแน่น แล้วปล่อยเช่าพื้นที่ให้ร้านค้า จุดเด่นคือการโฟกัสที่ศูนย์การค้าที่ยึดด้วยซูเปอร์มาร์เก็ต ซึ่งทนทานต่ออีคอมเมิร์ซ เพราะคนยังต้องไปซื้อของกินของใช้จำเป็นที่ร้านจริง

ประวัติและความเป็นมา

Kimco Realty มีประวัติยาวนานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกและเติบโตเป็น REIT ศูนย์การค้าแบบเปิดโล่งที่ใหญ่ที่สุด ตลอดเวลาบริษัทยึดกลยุทธ์การเป็นเจ้าของศูนย์การค้าที่ยึดด้วยซูเปอร์มาร์เก็ตในทำเลที่มีประชากรหนาแน่นและรายได้ดี ซึ่งเป็นทำเลที่ทนทานและมีความต้องการสูง จุดเปลี่ยนสำคัญคือการควบรวมกับ Weingarten Realty เพื่อขยายพอร์ตและการเข้าถึงตลาด Sun Belt บริษัทปรับพอร์ตอย่างต่อเนื่องเพื่อโฟกัสที่ศูนย์การค้าคุณภาพในทำเลดี และได้ประโยชน์จากการที่ศูนย์การค้าแบบเปิดโล่งที่ยึดด้วยซูเปอร์มาร์เก็ตทนทานต่ออีคอมเมิร์ซมากกว่าห้างปิด เพราะมีร้านที่ให้บริการจำเป็นและประสบการณ์ที่ออนไลน์ทดแทนไม่ได้

โมเดลธุรกิจและแหล่งรายได้

รายได้มาจากค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกที่เก็บจากร้านค้าผู้เช่า จุดแข็งคือการโฟกัสที่ศูนย์การค้าที่ยึดด้วยซูเปอร์มาร์เก็ต ซึ่งมีร้านหลัก (ซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านขายยา ร้านบริการ) ที่ดึงคนมาที่ศูนย์อย่างสม่ำเสมอ และร้านเหล่านี้ขายสินค้า/บริการจำเป็นที่ทนทานต่ออีคอมเมิร์ซ ทำให้ศูนย์การค้ามีการเข้าออกของลูกค้าสม่ำเสมอและร้านค้าผู้เช่าเหนียวแน่น ในฐานะ REIT บริษัทต้องจ่ายกำไรส่วนใหญ่เป็นปันผล ทำเลที่มีประชากรหนาแน่นและการที่ศูนย์การค้าใหม่สร้างยากช่วยให้มีอำนาจตั้งราคาค่าเช่า

ผลประกอบการและฐานะการเงิน

ความเสี่ยง

1. ดอกเบี้ยและการประเมินมูลค่า: ในฐานะ REIT ราคาหุ้นและต้นทุนการเงินอ่อนไหวต่อดอกเบี้ย

2. สุขภาพผู้เช่าและอีคอมเมิร์ซ: แม้ทนทานกว่าห้างปิด แต่หากร้านค้าผู้เช่าล้มละลายหรือการช้อปออนไลน์กระทบบางร้าน จะกระทบรายได้

3. ความอ่อนไหวต่อเศรษฐกิจ: การใช้จ่ายของผู้บริโภคและความต้องการพื้นที่ค้าปลีกลดลงในช่วงเศรษฐกิจถดถอย

การเติบโตและโอกาส

1. ศูนย์การค้าที่ยึดด้วยซูเปอร์มาร์เก็ต: ความทนทานต่ออีคอมเมิร์ซเพราะคนยังต้องไปซื้อของจำเป็นที่ร้านจริง หนุนความต้องการที่มั่นคง

2. การปรับค่าเช่าสู่ราคาตลาด: สัญญาเช่าเก่าค่าเช่าต่ำที่หมดอายุและต่อใหม่ในราคาสูงขึ้น

3. ทำเลที่มีประชากรหนาแน่น: ศูนย์การค้าในทำเลดีที่สร้างใหม่ยากมีอำนาจตั้งราคา

4. การพัฒนาแบบผสมผสาน: การเพิ่มที่อยู่อาศัยและการใช้ประโยชน์พื้นที่เพื่อเพิ่มมูลค่า

5. ปันผลที่มั่นคง: ผลตอบแทนปันผลที่สม่ำเสมอ

หัวใจของการลงทุนใน Kimco คือการเป็นเจ้าของ "ศูนย์การค้าที่ยึดด้วยซูเปอร์มาร์เก็ตที่ทนทานต่ออีคอมเมิร์ซ": ในยุคที่อีคอมเมิร์ซทำลายห้างปิดและร้านค้าปลีกที่ขายสินค้าที่ซื้อออนไลน์ได้ง่าย Kimco โฟกัสที่ศูนย์การค้าแบบเปิดโล่งที่ยึดด้วยซูเปอร์มาร์เก็ต ซึ่งมีร้านหลัก (ซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านขายยา ร้านบริการ) ที่ขายสินค้าและบริการจำเป็นที่คนยังต้องไปที่ร้านจริง — คนยังต้องซื้อของกินของใช้สดทุกสัปดาห์ ทำให้ศูนย์การค้ามีการเข้าออกของลูกค้าสม่ำเสมอและร้านค้าผู้เช่าเหนียวแน่น ทำเลที่มีประชากรหนาแน่นและการที่ศูนย์การค้าใหม่สร้างยากช่วยให้มีอำนาจตั้งราคาค่าเช่า จุดที่น่าสนใจคือสัญญาเช่าเก่าจำนวนมากมีค่าเช่าต่ำกว่าตลาด เมื่อหมดอายุและต่อใหม่จะดันรายได้ขึ้น จุดที่ต้องจับตาคือความอ่อนไหวต่อดอกเบี้ยและสุขภาพของผู้เช่า

สรุปและมุมมอง

Kimco Realty คือ REIT ศูนย์การค้าแบบเปิดโล่งที่ใหญ่ที่สุด ที่โฟกัสศูนย์ที่ยึดด้วยซูเปอร์มาร์เก็ตซึ่งทนทานต่ออีคอมเมิร์ซ พร้อมปันผลที่สม่ำเสมอ จุดที่ต้องจับตาคือความอ่อนไหวต่อดอกเบี้ยและสุขภาพของผู้เช่า

เหมาะสำหรับ: นักลงทุนสายปันผลที่ต้องการ REIT ค้าปลีกที่ทนทานต่ออีคอมเมิร์ซผ่านศูนย์ที่ยึดด้วยซูเปอร์มาร์เก็ต รับความอ่อนไหวต่อดอกเบี้ยและวัฏจักรการบริโภคได้ และมองระยะยาว