REITs อเมริกา: เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกด้วยเงินหลักพัน

คนไทยคุ้นเคยกับความเชื่อที่ว่า "มีเงินต้องซื้อที่ มีตังค์ต้องซื้ออสังหาฯ ให้คนเช่ากินตังค์ทุกเดือน" แต่จุดบอดคือ อสังหาฯ เป็นการลงทุนที่ต้องกำเหรียญเงินลงทุนระดับมหาศาล มีกู้หนี้มาจม ต้องมานั่งปวดหัวตามฟ้องผู้เช่าซกมกหลังบ้าน เผลอๆ ขัดสนเงินสดจะเซ้งขายให้หมดก็ต้องรอกันข้ามปีตามสภาพคล่อง

แล้วจะเป็นยังไงครับ ถ้าผมบอกว่าคุณสามารถเปลี่ยนสถานะตัวเองเป็นเสือนอนกิน... นอนรับค่าเช่าแบบปันผลเน็ตๆ จากโรงพยาบาลระดับพรีเมียร์ ตึกระฟ้าแมนฮัตตัน คลังเก็บสินค้าบรรทุกตู้คอนเทนเนอร์ให้ Amazon หรือแม้แต่เสาสัญญาณส่งคลื่น 5G ยักษ์ตระหง่านระดับภูมิภาคยุโรป และอเมริกา! ทั้งหมดนี้ เริ่มต้นได้ด้วยเงินหลักร้อยหลักพัน และเปิดแอปเทรดบนมือถือกดจิ้มปุ๊บก็เป็นเจ้าของได้ปั๊บ... ยินดีต้อนรับสู่โลกของ REITs (Real Estate Investment Trusts) แห่งแผ่นดินอเมริกาครับ!

ทำความรู้จัก REITs (รีทส์) กล่องรวมค่าเช่ามหัศจรรย์

REIT (อ่านว่า รีท) คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กระบวนการที่บริษัทเปิดระดมทุนก้อนโตจากก้อนเลือดนักลงทุนนำเงินแปรธาตุไป "สร้าง" หรือ "กว้านซื้อ" ตึกรามบ้านช่อง หรือโปรเจ็กต์เชิงพาณิชย์เกรด A ตามหัวเมือง แล้วปล่อยให้บริษัทอื่นๆ ในตลาดเช่าใช้งาน

จุดเด่นที่ทำให้นักล่าปันผลทุกคนหลงรักคือ "ข้อบังคับกฎหมาย (Tax Advantage)" ของฝั่งอเมริกา บีบให้เงื่อนไขบริษัทหรือโครงสร้างความเป็น REITs ทั้งหลาย (เพื่อคงสิทธิ์การเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลระดับบริษัท) จะต้องแจงคืนกำไรสุทธิทั้งหมด (อย่างน้อย 90%) นำมาประพรมจ่ายแจกปันผลกลับคืนให้เหล่านักลงทุนทุกไตรมาสแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วย! ทำให้ Yield เฉลี่ยของ REITs อเมริกากระเด้งไปอยู่ที่กรอบ 3-6% (หรือบางตัวสูงลิ่วระดับ 8-10%) ซึ่งถือว่าดีงามทะลุโลกเหนือเกณฑ์ค่าเฉลี่ยตลาดหุ้น S&P 500

ชำแหละอสังหาฯ ใน REITs อเมริกา... มันมีอะไรให้เช่าบ้าง?

ตลาด REITs ในบ้านเรา (SET) ส่วนใหญ่มักขลุกอยู่กับ โรงงานอุตสาหกรรม, ห้างสรรพสินค้า (Retail) หรือคลังออฟฟิศ แต่อเมริกาเขาก้าวไปถึงดวงดาวแล้วครับ แบ่งขั้วเทคโนโลยีออกไปชัดเจน:

1. 1.คลังเก็บข้อมูลแห่งโลกอนาคต (Data Center REITs): อย่างกอดตัว Equinix (EQIX)... สตอเรจเซิร์ฟเวอร์มหึมาที่กินกระแสไฟมหาศาล พวกเขาทำเงินจากการปล่อยให้บริษัท Cloud อย่าง Amazon AWS, Google, Microsoft เช่าเพื่อทำ AI โกดังข้อมูล นี่คืออสังหาฯ แนว Growth ในโลกใหม่ที่ไม่กลัวคู่แข่ง
2. 2.เสาสัญญาณสื่อสาร (Infrastructure/Telecom REITs): American Tower (AMT) อภิมหาตัวตึงถือครองเสารับส่งสัญญาณมือถือกว่า 2.2 แสนเสาทั่วโลก คุณถือหุ้นมันตัวเดียว คุณเปิดประตูกินค่าเช่าจากบริษัทค่ายมือถือ Verizon, AT&T ตราบใดที่เราเล่นเน็ตเล่น 5G หรือกดแชท AMT ยิ้มรับส่วนแบ่งชิวๆ
3. 3.โรงพยาบาลและสุขภาพ (Healthcare REITs): สังคมอเมริกากำลังอยู่ในโหมดเข้าสู่วัยชราชน มีบริษัทอย่าง Welltower (WELL) ที่เป็นเจ้าของคอมเพล็กซ์ดูแลผู้สูงอายุ คลินิกนอกอาคาร หรือห้องวิจัย นี่ก็เป็นอีกหนึ่งเสานอนกินระยะไกลที่มีทิศทางชวัร์เพราะเรื่องโรคภัยยังไงก็ต้องเผชิญ
4. 4.โกดังและโลจิสติกส์อุตสาหกรรม (Industrial REITs): Prologis (PLD) ศูนย์บัญชาการคลังสินค้ายักษ์ใหญ่ที่อยู่ทั่วโกบอลคลังส่งสินค้า ขยับปันก้อนส่วนแบ่งจากฐานลูกค้าอีคอมเมิร์ซที่เร่งทำรอบรับของแบบ Next-day Delivery ตลอด 24 ชั่วโมง

ความเสี่ยงและการระมัดระวัง (The Red Flags)

ฝันหวานเรื่องปันผลไม่ได้มากับฟิลเตอร์กรองแสงอย่างเดียวเสมอครับ นี่คือสิ่งที่เตือนใจถ้าคุณกำลังจะสอย REIT อเมริกา:

• •แพ้ธาตุไฟ "ดอกเบี้ยสูง" (Interest Rates Sensitivity): REITs บริหารความโตด้วยการเจรจากู้ยืมเงินสดมหาศาล (Debt) เพื่อมาเปิดตึกใหม่ๆ เมื่อใดที่ธนาคารกลางป่าวร้องปรับขึ้นดอกเบี้ยสุดโหด! หุ้น REIT จะร่วงเป็นนกปีกหักทันทีแบบดิ่งระนาว เพราะทั้งต้นทุนการจ่ายภาระกู้บานทุ่งกระจาย บวกกับนักลงทุนจะเททิ้ง REIT ไปหาสินทรัพย์ที่รับดอกเบี้ยปลอดภัยง่ายๆแทน (เช่น Government Bonds)
• •หุ้นออฟฟิศและรีเทล (Office & Malls): อนาคตของการ Work From Home พารากฐานโครงสร้างตึกออฟฟิศกลางนิวยอร์กหงอยเหงา ค่าป้าย "ปล่อยเช่า" เต็มตามระดมถนน ไม่ว่าเงินปันผลที่กอง Retail/Office REIT จะล่อใจโชว์สัก 10% ก็ตาม ระวังจะเจอของโชว์กับดักที่คนเช่ายกเลิกสัญญาแล้วตายคาหน้าปกพอร์ตครับ
• •อย่าลืม 15% หักภาษี ณ ที่จ่าย (Withholding Tax): ทริกความจำ... ปันผลทุกดอลลาร์ที่คุณได้จาก REITs จะถูกพี่แซมหักตบออกอัตโนมัติก่อน 15% ตามกติกาสากลเหมือนหุ้นปกตินะครับ

วิธีการเริ่มต้นลงทุนง่ายๆ

ถ้าคุณสแกนคร่าวๆ แล้วอยากข้ามตารางเหมาทุก Sector ในกระดานอสังหาฯ และมีเงินแค่ $100 ก็เริ่มต้นได้ ขอแนะนำทางลัดคือ REIT ETF อย่าง Vanguard Real Estate ETF (VNQ) ขวัญใจสายบุกเบิกที่ถือกระจายตะกร้าไปกับหุ้น REITs ตัวแม่กว่า 160 กอง! ในครั้งเดียว กระจายการถือครองไปทุกอาณาจักรลดความเจ็บปวดพอร์ตพังได้สบาย

สรุปและ Call to Action

REITs เป็นจิ๊กซอว์ชิ้นสำคัญที่นักลงทุนพอร์ตผสมผสานไม่ควรมองข้าม นี่คือช่องทางทำเงิน "คุมพอร์ตให้นิ่ง" จากค่าครองชีพรายได้สม่ำเสมอ แถมไม่ต้องปวดกระโหลกกับหนี้แบงก์กู้บ้านเหมือนโลกความจริง สรุปคือ 1. เป็นแพลตฟอร์มรับเงินสดที่ดีกว่าฝากประจำ 2. มีประเภทอสังหาในแบบที่ต่างชาติกุมส่วนแบ่งระดับโลก (Data Center, 5G Towers) 3. มีความอ่อนไหวต่อดอกเบี้ยตลาดช่วงดอกขาลง

อยากเช็คเทรนด์ดูแนวรับต้านกราฟราคา กอง VNQ หรือกองอสังหาฯ ระดับมหาชนบริษัทต่างๆ บนโลก คุณสามารถ Search ตรวจตราได้เลยที่ Bulltiq.com เพื่อเจาะประวัติสถิติคลังโบนัสก่อนกดลั่นตัดสินใจซื้อครับ!

Disclaimer: บทความนี้เป็นข้อมูลเพื่อการศึกษาและให้ความรู้เบื้องต้นเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน โปรดศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุนทุกครั้ง